sábado, 15 de agosto de 2009

ENTENDA OS SISTEMAS MAIS UTILIZADOS PARA AMORTIZAÇÃO

Sistemas de Amortização (pagamento) do seu financiamento Imobiliário
FONTE : http://www.moradabella.com.br/sistemas_de_amortizacao.htm


Existem diversos mecanismos de amortização de dívidas reconhecidas internacionalmente e disponíveis nos manuais de Matemática Financeira. No Brasil para atuar no sistema financeiro Imobiliário (SFI) os bancos operam com o sistema de amortização constante (SAC), a Tabela Price (TP) e o Sistema de amortização crescente (SACRE), trata-se de formas distintas de cálculo das prestações do seu financiamento imobiliário. Você precisa saber que em todos os sistemas de amortização uma parcela da prestação que você paga é destinada ao pagamento de juros e outra parcela é destinada à amortização (pagamento) da dívida. Além disto ainda pode constar na prestação uma parcela do seguro de Morte e Invalidez permanente (MIP) e outra parcela do seguro para Danos Físicos do Imóvel (DFI).

Os juros no Sistema financeiro imobiliário estão atualmente na faixa de TR+6% ao ano, TR + 8,16% ao ano e TR + 10,5% ao ano para família com renda de 1 SM até R$ 4.900,00 através da Carta de Crédito FGTS e TR+12% ao ano TJLP + 5,5% ao ano ou INCC + 1% ao mês para famílias com Renda superior a R$ 4.900,00 em outras modalidades com Recursos da Poupança, do Fundo de amparo ao Trabalhador - Fat, ou outras fontes de Recursos (Funding) de Construtoras e Incorporadoras. A principal diferença entre o valor das prestações está na parcela da dívida que está sendo amortizada, e é esta a diferença entre estas três metodologias.


Sistema de Amortização Constante - SAC

No sistema de amortização constante (SAC) a parcela de amortização da dívida é calculada tomando por base o total da dívida (Saldo devedor) dividido pelo prazo do financiamento, como um percentual fixo da dívida, desta forma é considerado um sistema linear. No SAC a prestação inicial é um pouco maior que na Tabela Price, pois o valor que é pago da dívida (amortização) é maior, assim, você estará liquidando mais da dívida desde o inicio do financiamento e pagando menos juros ao longo de contrato.


À medida que a dívida começa a ser amortizada, a parcela dos juros e conseqüentemente a prestação como um todo tendem a decrescer, uma vez que o próprio saldo devedor se reduz. Com isso, no SAC, o saldo devedor e a sua prestação tendem a decrescer de forma constante desde o início do financiamento e não deixa resíduos, desta forma, você estará menos exposto em caso de aumento do indexador do contrato (a TR, TJLP ou INCC) durante o financiamento.

Sistema de Amortização Crescente - SACRE


A diferença do SAC – Sistema de amortização constante para o SACRE – Sistema de Amortização Crescente é apenas o recalculo, ou seja, um novo calculo após um determinado período de andamento do contrato. O SACRE é baseado na mesma metodologia do SAC, mas, sempre considerando o prazo remanescente (que falta) para pagar. Assim o recalculo força o crescimento da amortização e a rapidez do pagamento.

Ao contrário do que acontece no SAC a parcela de amortização não é constante e sim crescente, o que permite que a dívida seja paga mais rapidamente. O primeiro recálculo acontece com 12 (doze) meses e poderá tornar-se trimestral na hipótese da prestação não estar amortizando (pagando/ quitando) a dívida;


No SACRE, a partir de um determinado período, durante o prazo de financiamento, a prestação tende a cair continuamente até o final do financiamento. Exatamente por isto, o percentual de comprometimento da renda neste tipo de mecanismo de amortização tende a ser mais alto, em cerca de 30%, pois no decorrer do prazo do financiamento as prestações devem cair, e com isto diminuirá o grau de comprometimento da renda. Atualmente o SACRE é adotado pela Caixa Econômica Federal nas suas linhas que usam recursos do FGTS, como a Carta de Crédito FGTS Individual.


A Tabela Price – TP ou Sistema Francês de Amortização – SFA

Ao contrário do sistema SAC onde a amortização é igual, na Tabela Price todas as prestações são iguais. Este sistema seria ideal se não existe no financiamento imobiliário a figura do indexador da prestação (índices: TR, TJLP, INCC, CUB, IGPM, etc).

Para um financiamento de igual valor, a prestação da Tabela Price é sempre menor que a prestação no sistema SAC ou SACRE. Assim, no mecanismo de Calculo da Tabela Price, a parcela que serve para amortizar a dívida é mais baixa (menor) no inicio do financiamento e cresce ao longo do contrato. Este financiamento é ideal para pagamento de veículos e crediário em geral que tem prazo curto e a prestação é fixa, mas, pode ser inadequado para financiamentos em longo prazo que contenham um indexador que, na hipótese de acelerar poderá deixar resíduo a ser renegociado no final do contrato. O que o Financista Dr. Eduardo Fortuna, chamou em seu livro Best Seller, Mercado Financeiro Produtos e Serviços, Editora Qualitymarc, de “Pagamento do Castelo do Conde Drácula”.

Na Tabela Price as prestações podem aumentam durante todo o prazo de financiamento. Nesse sistema, você estará mais exposto a um aumento nos indexadores provocados por um aumento da inflação e não temos bola de cristal para adivinhar o que ocorrerá daqui a vinte anos mesmo com a pretensa estabilidade.

Apesar deste risco de aumento nos indexadores também existir nos demais mecanismos de amortização, ele é mais atenuado no sistema SAC ou SACRE já que o saldo devedor decresce mais rapidamente. Exatamente por isso, as instituições que adotam a Tabela Price nos seus financiamentos imobiliários tendem a aceitar um percentual menor de comprometimento da renda do que o aceito no SAC ou SACRE.

terça-feira, 4 de agosto de 2009

VOCÊ PODE REVISAR OS JUROS DO SEU FINANCIAMENTO

FONTE : MINISTÉRIO PÚBLICO DO RS
postado por Vanessa Baggio - Advogada

Ação Revisional e Consignatória - Contrato de Financiamento Imobiliárioa - Taxa de Juros

Apelação Cível n.º 70009033937 - TJ/RS



APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL E CONSIGNATÓRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO REGIDO PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – SFH.

1. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Não procede a alegação de incompetência da Justiça Estadual, uma vez que a própria Caixa Econômica manifestou o seu desinteresse no presente feito, porque não figurou como agente fiduciário. Preliminar afastada.
2. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E DE MÚTUO COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA E OUTRAS AVENÇAS. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL AO CONTRATO REGIDO PELO SFH. A espécie contratual encontra-se regida pela Lei 4.380/64 com as alterações conferidas pela Lei 5.049/66, combinada com as disposições do DL 70/66, bem como o DL 2.164/64.
3. PRETENSÃO REVISIONAL. INTERVENÇÃO CORRETIVA COMO GARANTIA DA TUTELA DA CONFIANÇA E DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO DO CONTRATO. Em face da concepção dos valores constitucionais da cidadania e da dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, incisos II e III), possibilita-se aos tribunais sólidas bases de referência para uma normativa intervencionista, notadamente, quando violadas as regras contratuais, ou em via de serem violados ditos princípios.
4. TAXA DE JUROS NOMINAL E EFETIVA. REFLEXOS NA AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA CALCULADA PELO REGIME DA TABELA PRICE. Estipulação contratual expressa sobre taxas de juros nominal e efetiva, bem assim o regime de amortização constante pela Tabela Price. Adoção de metodologia de cálculo de juros compostos e capitalizados, de forma mensal, acarretando a técnica financeira exponencial e geométrica (não linear) de cobrança de juros remuneratórios, sem a devida correspondência na amortização do saldo devedor frente às prestações pagas pelo mutuário. Ilogicidade do emprego deste método no âmbito do SFH. Limitação dos juros remuneratórios em 12% ao ano.
5 – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EMBUTIDOS NA TABELA PRICE – EFEITO EXPONENCIAL OU JUROS SOBRE JUROS. DESCABIMENTO. Na espécie contratual há incidência da capitalização composta de juros como sendo aquela em que a taxa incide sobre o capital inicial acrescido dos juros acumulados até o período anterior. Nesse regime de capitalização a taxa de juros varia de forma exponencial em função do tempo. Infringência às regras que regem os contratos regidos pelo SFH. Descabimento.
6. APLICABILIDADE DA TABELA PRICE NOS CONTRATOS DO SFH. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO LEGISLATIVA. IMPOSSIBILIDADE. A legislação que rege o sistema financeiro da habitação não prevê a possibilidade de incidir a capitalização exponencial, ou seja, juros sobre juros, nas prestações devidas pelo mutuário, bem assim refletidas no saldo devedor, consoante os termos da Lei 4.380, de 21.8.1964, Lei 8.004, de 14 de março de 1984, e o DL 2.164, de 19.9.1984, os quais se aplicam ao caso concreto. Na hipótese da Tabela Price, por definição, os juros são compostos (exponenciais ou juros sobre juros) evidenciando-se a ilegalidade de sua adoção nos contratos imobiliários regidos pelo SFH.
7. A TUTELA DA CONFIANÇA E A BOA-FÉ OBJETIVA COMO GARANTIA DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL – DEVER DE LEALDADE, DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA SOBRE O REGIME DE CAPITALIZAÇÃO COMPOSTA (JUROS EXPONENCIAIS OU JUROS SOBRE JUROS) DA TABELA PRICE. A transparência das condições contratuais, notadamente aquela que se refere à formação e execução do contrato, implica o dever anexo à boa-fé como norma de conduta, de relevante destaque para a configuração da força vinculante do pacto regido pelo SFH. Sendo assim, seja pelo prisma da ilegalidade da capitalização composta de juros, ou pela total ausência de informação prévia e adequada sobre o método de amortização constante pelo uso da Tabela Price configura-se nula de pleno direito a sua adoção e aplicabilidade ao contrato regido pelo SFH, porém sem invalidar-se o contrato. Inteligência do § 2º do art. 51 do CDC.
8. CORREÇÃO MONETÁRIA. MARÇO DE 1990. BTNF. DEMAIS PERÍODOS. ÍNDICES DE CORREÇÃO DOS DEPÓSITOS DA CADERNETA DE POUPANÇA E TR. A partir da noção de que se afigura nos autos uma relação de consumo, esta Corte firmou entendimento de que, nos contratos de sistema financeiro, a correção monetária, em março de 1990, deve ser feita com base na variação do BTNF, no percentual de 41,28% e não o IPC de 84,32%. Diante da possibilidade de utilização dos dois índices para o reajuste das cadernetas de poupança, na época, deve ser utilizado o percentual menos oneroso ao mutuário, no caso, o BTNF, até porque foi o índice utilizado para corrigir a maioria dos depósitos de caderneta de poupança. Já, no que tange aos demais períodos, inexiste ilegalidade na adoção da TR para a atualização do contrato regido pelas normas do SFH. Precedentes jurisprudenciais. Exclusão do percentual de juros de 0,5% ao mês. Entretanto, tendo sido o contrato firmado em 10.07.1989, quando ainda não havia sido instituída oficialmente a TR, pela Lei nº 8.177/91, no período anterior à vigência dessa lei, deverão ser aplicados os índices previstos para correção dos depósitos da caderneta de poupança, excetuando-se o mês de março de 1990, em que deverá ser aplicado o BTNF, e incidindo, após março de 1991, a variação da TR, sem a incidência de juros no percentual de 0,5%. Apelo dos autores parcialmente provido, no ponto.
9. MOMENTO DO ABATIMENTO DA PRESTAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ADEQUAÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO DO CONTRATO. Admitir-se o abatimento da dívida, não atualizada, através da prestação já corrigida naquele mês, ocasionaria desequilíbrio contratual e o enriquecimento indevido dos autores. Pleito improcedente.
10. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA E IMPOSSIBILIDADE DE INSCRIÇÃO EM ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. Tanto a ação revisional, como a de cobrança de encargos abusivos e indevidos, descaracterizam a mora, o que retira o suporte jurídico para a inscrição dos devedores nos chamados órgãos de proteção ao crédito.
11. REPETIÇÃO SIMPLES DAS PARCELAS PAGAS A MAIOR. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. A transparência e harmonia das relações de consumo (art. 4º da lei nº 8.078/90), resulta na possibilidade de repetição simples dos valores pagos a maior, por conta da exigência descabida das parcelas do mútuo. A devolução e compensação dos valores pagos pelo mutuário é corolário lógico do princípio do enriquecimento sem causa do credor. Precedentes jurisprudenciais.
12. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. Nenhum óbice, nos termos do entendimento firmado por esta colenda Câmara, à possibilidade de compensação de honorários advocatícios. Precedentes do STJ.
APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS.

Data da decisão: 26-10-2005
fonte : http://www.mp.rs.gov.br/consumidor/jurisprudencia/id3170.htm